Привлечь банковское проектное финансирование под малоэтажный жилой комплекс — задача, на которой спотыкается большинство застройщиков. Рассказываем, как довели сделку до открытия эскроу по ставке 7,5% и что на самом деле спрашивал кредитный комитет.
К нам обратился собственник участка 4,8 га в пригороде с готовой, как ему казалось, концепцией. На деле у проекта не было главного — финансовой модели, которую понял бы банк. Мы начали не со стройки, а с экономики.
С чего начали: паспорт объекта
Первый шаг — собрать паспорт объекта: градостроительный потенциал участка, допустимые ТЭП, очередность застройки и предварительный график продаж. Без этого разговор с банком не имеет смысла — кредитный аналитик первым делом смотрит на сходимость цифр.
- Проверили ВРИ и градплан — подтвердили возможность малоэтажной застройки.
- Рассчитали реализуемую площадь и темп продаж по аналогам в локации.
- Заложили реалистичную себестоимость с резервом на удорожание.
Финмодель под кредитный комитет
Банк финансирует не дома, а сходящуюся экономику. Мы построили модель так, чтобы она выдерживала стресс-сценарии: падение темпа продаж, рост ставки, сдвиг графика. Именно устойчивость к стрессу, а не оптимистичный базовый сценарий, убеждает кредитный комитет.
Банк говорит «да» не самому красивому проекту, а тому, чья экономика не разваливается при первом же плохом квартале.
Константин Пороцкий, IPM
Что спрашивал банк
- Кто несёт ответственность за результат — и закреплено ли это договором.
- Откуда взяты цены реализации и подтверждены ли они рынком.
- Что произойдёт с проектом, если продажи пойдут на 20% медленнее плана.
На каждый вопрос у нас был готовый ответ с цифрами. Это и есть разница между заявкой, которую отклоняют, и сделкой, которую одобряют.
Результат
Через 11 недель работы проект получил одобрение и открыл эскроу-счета по ставке 7,5% годовых. Застройщик вышел на площадку с обеспеченным финансированием и понятной экономикой — без кассовых разрывов на старте.
